IMMOBILIENBEWERTUNG HAMBURG
Zertifizierte Immobilienbewertung in Hamburg
Seine Immobilie zu verkaufen ist eine sehr persönliche Entscheidung und es gibt die unterschiedlichsten Gründe dafür. Eines haben alle Verkäufe allerdings gemeinsam: die Immobilienbewertung steht immer am Anfang des bevorstehenden Verkaufsprozesses.
Als zertifizierte MarktWert-Makler (Sprengnetter Akademie) ermitteln wir mit geprüften Methoden und Daten den Wert Ihrer Immobilie in Hamburg. Nach einem Erstgespräch über die Rahmenbedingungen machen wir mit Ihnen gemeinsam vor Ort eine Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie. Wir werten im Nachgang die relevanten Unterlagen aus und bestimmen anhand der Immobilienpreise in Hamburg den Marktpreis.
Abschließend legen wir mit Ihnen gemeinsam anhand der Verkaufsziele den Angebotspreis fest, mit dem wir an den Markt gehen wollen. Unser Anspruch: wir wollen einen Top-Preis für Sie erzielen. Deshalb beraten wir Sie auch, welche Maßnahmen zur Steigerung des Angebotspreises getroffen werden können und begleiten diese gerne.
Weiter unten sehen Sie übrigens, welche Arten der Immobilienbewertung es gibt und unsere FAQs beantworten einige Fragen, die sich Immobilienbesitzer oft zum Thema Immobilienbewertung stellen.
Sie wollen direkt einen ersten Anhaltspunkt über den Immobilienpreis Ihrer Wohnung, Ihres Haus oder Ihres Grundstücks in Hamburg? Dann nutzen Sie unsere folgende Online-Schnellbewertung. Oder treten Sie direkt mit uns in Kontakt für professionelle Auskünfte zur Immobilienbewertung.
Jetzt eine kostenlose Marktwertermittlung online durchführen
Hier können Sie kostenlos eine schnelle Einschätzung zum Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erhalten. Geben Sie einfach im folgenden Fragebogen die Eckdaten ein und erhalten Sie direkt ein Ergebnis.
Möchten Sie Ihre Immobilie in Hamburg verkaufen, erstellen wir Ihnen sehr gerne eine professionelle Immobilienbewertung. Nach einer gemeinsamen Bestandsaufnahme vor Ort können wir Ihnen direkt den Preis sagen, mit dem wir gemeinsam an den Markt gehen könnten. Mit unserer umfassenden Erfahrung und Vermarktungskompetenz erreichen wir oft Verkaufspreise am oberen Ende des Marktvergleiches.
[ff_valuationmaster_shortcode]
Bitte beachten Sie, dass die Preisangaben nur einen ersten Anhaltspunkt bieten, da nur wenige Rahmendaten abgefragt werden. Die Auswertung erfolgt anhand der Daten der in Deutschland marktführenden Preisdatenbank für Immobilienpreise, die auch von den meisten Banken genutzt wird. Anhand der Eckdaten kann automatisch nur eine ganz grobe Einschätzung geliefert werden. Abhängig von Baujahr, Zustand, Ausstattung und vielen weiteren Faktoren kann es durchaus zu größeren Abweichungen kommen zwischen der automatischen Schätzung und dem am Markt erzielbaren Preis.
Geprüfte Immobilien-Bewertung vom Profi
Als zertifizierte MarktWert-Makler (Sprengnetter Akademie) ermitteln wir mit geprüften Methoden und Daten den Wert Ihrer Immobilie und beraten Sie kompetent und mit eingehender Marktkenntnis.
Möchten Sie Ihre Immobilie in Hamburg oder Umgebung verkaufen, erstellen wir Ihnen sehr gerne eine professionelle Immobilienbewertung. Nach einer gemeinsamen Bestandsaufnahme vor Ort können wir Ihnen direkt den Preis sagen, mit dem wir gemeinsam an den Markt gehen könnten. Mit unserer umfassenden Erfahrung und Vermarktungskompetenz erreichen wir oft Verkaufspreise am oberen Ende des Marktvergleiches.
Eine professionelle Immobilienbewertung gibt es für unsere Kunden bei Beauftragung übrigens immer gratis!
Geprüfte Immobilien-Bewertung vom Profi
Als zertifizierte MarktWert-Makler (Sprengnetter Akademie) ermitteln wir mit geprüften Methoden und Daten den Wert Ihrer Immobilie und beraten Sie kompetent und mit eingehender Marktkenntnis.
Möchten Sie Ihre Immobilie in Hamburg oder Umgebung verkaufen, erstellen wir Ihnen sehr gerne eine professionelle Immobilienbewertung. Nach einer gemeinsamen Bestandsaufnahme vor Ort können wir Ihnen direkt den Preis sagen, mit dem wir gemeinsam an den Markt gehen könnten. Mit unserer umfassenden Erfahrung und Vermarktungskompetenz erreichen wir oft Verkaufspreise am oberen Ende des Marktvergleiches.
Eine professionelle Immobilienbewertung gibt es für unsere Kunden bei Beauftragung übrigens immer gratis!
Ablauf unserer Immobilienbewertung mit anschließendem Verkauf
1. Schnelleinschätzung online (optional)
Sie können gerne die oben stehende Schnellbewertung aus, indem Sie ein paar Rahmendaten eingeben. Sie erhalten direkt nach Eingabe Ihrer Objekt- und Kontaktdaten eine erste grobe Einschätzung.
2. Telefonisches Erstgespräch mit uns
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie und den wichtigsten Rahmenbedingungen. Warum und wann wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen? Welche Besonderheiten gibt es und haben Sie vielleicht sogar bereits eine Preisvorstellung?
3. Objektbesichtigung vor Ort
Wir kommen zu Ihnen, klären persönlich offene Fragen und besprechen Ihre Erwartungen, den Hintergrund des Verkaufs und das konkrete weitere Vorgehen. Falls es sinnvoll ist, dass Sie zum Termin Unterlagen zu Ihrer Immobilie bereithalten, lassen wir es Sie vorab wissen.
4. Auswertung der Unterlagen & finale Preisfindung
Lage und Objektdaten sind ausschlaggebend für eine erste Einschätzung. Die detaillierteren Informationen, die den Wert beeinflussen, wie z.B. Objektzustand, Mietverträge oder Nutzungsrechte sind dann die Kriterien in der professionellen detaillierten Bewertung. Auch Ihre persönlichen Gründe spielen eine wichtige Rolle beim Finden des Kaufpreises. Verhandlunsgsspielraum sollte für Sie auf jeden Fall eingerechnet werden.
5. Exposé-Erstellung
Eine professionelle Aufbereitung der Fotos & Texte für den Verkauf ist unabdingbar, um das Objekt optimal am Markt zu platzieren. Gerne stellen wir Ihnen anhand von Beispielen vor, wie wir Ihre Immobilie präsentieren. Dabei werden Sie schnell überzeugt sein, dass eine unserer großen Stärken im Marketing & Verkauf und dem individuellen Gestalten der Verkaufsunterlagen liegt.
6. Verkaufsprozess & Abschluss
Wir platzieren Ihre Immobilie auf verschiedenen Immobilienportalen und buchen je nach Bedarf im Verlauf ggf. weitere Werbeplatzierungen im Internet oder auf Wunsch auch in Zeitungen. Sobald wir einen geeigneten Kaufinteressenten gefunden haben, stellen wir Ihnen diesen vor. Möchten Sie sein Angebot annehmen, kümmern wir uns um die weitere Abwicklung. Dazu gehört z.B. die Abstimmung mit dem Notar und die Vorbereitung des Kaufvertrags.
Wann lohnt es sich, vor dem Verkauf noch in die Wohnung zu investieren?
Ausführliche Erläuterungen zu den unterschiedlichen Bewertungsansätzen für Immobilien:
Für die Immobilienbewertung gibt es nicht den einen richtigen Ansatz. Schon bei den normierten Verfahren gibt es mehrere Möglichkeiten und auch verschiedene Hilfen und Vereinfachungen, die sich in der Praxis durchgesetzt haben. Je nach Art der bewerteten Immobilie eignen sich unterschiedliche Bewertungsformen. Nachfolgend können Sie sich einen kurzen Überblick über die gängigsten Verfahren verschaffen:
1. Die am Markt übliche Methode zur überschläglichen Immobilienbewertung
Die wohl gängigste Methode zur Bewertung von Wohnungen und Häusern, insbesondere wenn diese zur Geldanlage dienen, ist das Verfahren, in dem man den Kaufpreisfaktor (KPF) einsetzt. Dabei wird aus den monatlichen Erträgen die Jahresnettokaltmiete errechnet. Wenn man nun den Kaufpreis durch diesen Jahresertrag dividiert, erhält man den Kaufpreisfaktor.
Beispielrechnung Kaufpreisfaktor:
Kaufpreis: 180.000 €
750 € Nettomiete x 12 Monate = 9.000 € Jahresmiete
Kaufpreisfaktor: 180.000 € / 9.000 € = KPF 20
Der hier errechnete Faktor sagt, dass die Immobilie nach 20 Jahren die Nettomiete in Höhe des Kaufpreises eingebracht hat. Das ist natürlich eine Vereinfachung und unterstellt eine gleichbleibende Miete über die gesamte Laufzeit. Gleichzeitig werden auch alle Kosten für die Immobilie und eventuelle Kredite ignoriert.
Immobilien sind so individuell, dass die so errechneten Faktoren nur einen groben Vergleich und damit ersten Hinweis auf den Wert eines Objektes bieten. Auch ist der durchschnittlich in einer Region gezahlte Faktor von vielen Einflüssen abhängig und so gibt es durchaus Märkte in z.B. Großstädten, wo Faktoren weit über 30 gezahlt werden und gleichzeitig Regionen mit schlechterer Zukunftsprognose, in denen KPF von unter 10 gezahlt werden. Meist kann man mit etwas Recherche oder durch Rücksprache mit dem Makler Ihres Vertrauens für eine bestimmte Region eine erste Einschätzung der üblichen Kaufpreisfaktoren bekommen.
Die Ermittlung des Kaufpreisfaktors ist genau genommen eine Vereinfachung des genaueren und offiziell anerkannten Ertragswertverfahrens.
2. Sachkundige Immobilenbewertung durch den Profi
Diese Verfahren nutzen Makler und Gutachter in der Praxis, um den passenden Verkaufspreis festzustellen:
Zuallererst verschafft sich jeder, der mit der Ermittlung eines Kaufpreises beauftragt ist, einen Überblick über den Markt. Entweder anhand eigener Daten und Erfahrungen oder den Preisdatenbanken und Tabellen, die Fachliteratur und Onlinedatenbanken bereitstellen.
Auch das aktuelle Angebot am Markt liefert Hinweise auf die aktuellen Preise, wobei man klar sagen muss, dass ein Angebotspreis noch lange kein Verkaufspreis ist. Nur weil der Nachbar sein Haus für einen unglaublichen Betrag anbietet, muss er es nicht zu diesem Preis verkaufen. Und selbst wenn das Objekt aus der Anzeige verschwindet, hat er vielleicht 30% Nachlass geben müssen.
Unerlässlich für eine Einwertung ist der eigene Eindruck vor Ort, Mikro- und Makrolage werden in Augenschein genommen, der Zustand der Immobilie mit seiner aktuellen Ausstattung bewertet. Auch die sich bietenden Potenziale, die noch nicht genutzt wurden, sind ein wichtiger Faktor. Als marktgerecht hat sich erwiesen eine Einwertung anhand von Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren durchzuführen und die Ergebnisse mit den persönlichen Erfahrungen an den Markt anzupassen.
Man könnte also vereinfacht sagen: Wir prüfen was andere, vergleichbare Objekte erzielen konnten und können und prüfen gleichzeitig, was für eine Rendite für einen Investor in der Vermietung möglich wäre. Dieser Ertragswert ist überall da vernünftig anwendbar, wo eine Immobilie potenziell als Kapitalanlage geeignet wäre. Auf die Anwendungsgebiete von Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren gehen wir nachfolgend noch weiter ein.
Insbesondere ältere Häuser, Häuser mit sehr großen Grundstücken und unbebaute Grundstücke werden eher über ihren Sachwert, also einer getrennten Bewertung von Bodenwert und Anlagen betrachtet (Sachwertverfahren). Nicht immer stellt eine Teilung des Grundstücks oder ein Abriss des Bestandsgebäudes die erste Wahl in der Wertschöpfung für den Verkäufer dar. Auch kleine Dinge wie z.B. die Räumung der Immobilie, die Aufteilung in mehrere Wohnbereiche, die Prüfung der Möglichkeiten zum weiteren Ausbau oder Anbau, oder eine Sanierung in kleinem Umfang, können erhebliches Potenzial für einen guten Verkaufspreis bieten. Das gilt für den Verkauf einer kleinen Stadtwohnung ebenso wie für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses, sogar für den Verkauf eines Grundstücks. Man wundert sich manchmal wie viel besser der Eindruck und damit erzielte Verkaufspreis einer gemähten Rasenfläche ist als ein Schuttberg im Garten, selbst wenn ein komplett neues Haus errichtet werden soll und dabei der Garten sowieso neugestaltet wird.
Wenn Sie Ihr Objekt mit unserer Hilfe anbieten und erfolgreich verkaufen möchten, können wir Ihnen neben einem hochwertigen und ansprechenden Exposé und einer fundierten Marktbewertung auch fachlich qualifiziert darlegen, welche Maßnahmen den Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf noch steigern. Gemeinsam mit Ihnen legen wir auf Grundlage der von uns ermittelten Marktlage und Substanz des Gebäudes eine Preiseinschätzung und den gewünschten Verkaufspreis fest.
Bevor wir Ihnen die normierten Verfahren vorstellen, wollen wir nicht versäumen darauf hinzuweisen, dass die damit ermittelten „Verkaufspreise“ nicht zwangsläufig den am Markt erzielbaren Preis darstellen. Ein Schema kann niemals den Charakter einer Immobilie erfassen, gibt aber einen guten Richtwert, der gleichwohl durch professionelle Marktkenntnis angepasst werden muss. Nicht zuletzt hat der Makler, der den Interessenten herumführt, einen entscheidenden Einfluss auf den Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Er oder sie ist es, der Ihrem Käufer die Vorzüge und Möglichkeiten Ihres Objektes vermittelt.
3. Die gesetzlich normierten Bewertungsverfahren
In Deutschland existieren drei unterschiedliche gesetzlich normierte Verfahren, um den Marktwert zu ermitteln. Wobei es für den Anwender keine Vorgabe gibt, welches dieser drei Verfahren herangezogen werden muss. Wohl aber gibt es eher geeignete Verfahren, je nachdem was für ein Objekt bewertet wird. Man verwendet zwei Verfahren (vorrangig und stützend), um das Ergebnis zu validieren. Dabei handelt es sich um die folgenden Verfahren:
Vergleichswertverfahren (zu finden in §15 ImmoWertV )
- Das Vergleichswertverfahren wird vorrangig für die Wertermittlung bei Wohnungs- und Teileigentum sowie unbebauten Grundstücken angewendet.
- Das Vergleichswertverfahren fasst die Verfahren zusammen, die auf wirklich erzielten Mieten und Verkaufspreisen beruhen. Soweit keine Vergleichspeise vorliegen. ermittelt man den Wert über Vergleichsfaktoren. die hinreichend deckungsgleich sind.
- Nachdem aus den Vergleichspreisen die unqualifizierten Werte entfernt wurden (wie z.B. Verkauf innerhalb der Familie, Erwerb eines fehlenden Flurstücks durch einen Bauträger im Zuge eines angrenzenden Großprojektes). werden diese auf das Bewertungsobjekt umgerechnet und auf den Wertermittlungsstichtag angepasst.
Sachwertverfahren (zu finden in §21 bis §23 ImmoWertV )
- Das Sachwertverfahren eignet sich vorrangig zur Bewertung von Grundstücken bzw. Grundstücken mit Einfamilienhaus oder Doppelhaus-Bebauung, die zur Eigennutzung vorgesehen sind.
- Hierbei bleiben im ersten Schritt wertbeeinflussende Faktoren wie Lage und objektspezifische Besonderheiten unbeachtet. Es werden nur die baulichen und nicht baulichen Anlagen sowie der Bodenwert ermittelt. Dabei werden, unter anderem, die Normherstellungskosten (NHK) und die Restnutzungsdauer (RND) der baulichen Anlagen ermittelt. Die RND wird dabei von den erfolgten oder auch unterlassenen Instandhaltungen und Modernisierungen beeinflusst.
- Der Bodenwert ergibt sich aus den grundstücksspezifischen Faktoren (z.B. Lage und Größe) über den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses.
- Abschließend wird ein Sachwert gebildet, in den noch marktspezifische Einflüsse angepasst werden.
Ertragswertverfahren (zu finden in §17 bis §20 ImmoWertV )
- Das Ertragswertverfahren eignet sich vorrangig zur Bewertung von Grundstücken und Gebäuden, die als Investment dienen, also Erträge erwirtschaften, insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeflächen. Allerdings ist auch die Bewertung von Wohnungen und Einfamilienhäusern möglich.
- Der Grund und Boden und eventuelle Bebauung werden dabei getrennt voneinander betrachtet und bewertet. Dann werden der Wert der baulichen Anlagen und der Bodenwert zusammengeführt.
- Die Grundlage bietet dabei meist die am Markt üblicherweise erzielbare Nettokaltmiete.
Wenn für die Immobilie ein Gutachten notwendig ist, sei es, weil es im Zuge einer Zwangsversteigerung oder einer Scheidung einer offiziellen Wertermittlung bedarf oder weil z.B. bei einer Erbschaft die Beteiligten so sehr zerstritten sind, dass die Vertrauensbasis fehlt, wird ein gerichtsfestes Gutachten erstellt. Dies ist nicht genauer oder besser als eine Ermittlung durch den qualifizierten Makler Ihres Vertrauens, aber hat einen offizielleren Charakter. Allerdings ist es manchmal im Umgang mit Behörden und/oder Gerichten notwendig.
Wenn Sie unsere Hilfe bei der Vermarktung Ihrer Immobilie wünschen, stellen wir uns vollkommen auf Ihre Vorstellungen ein und sprechen mit Ihnen über Methoden und Möglichkeiten zur Preisgestaltung. Wir wollen, dass Sie mit dem Ergebnis aus Ihrem Verkauf zufrieden sind.
Auch wenn es sich in Ihrem speziellen Fall um z.B. Probleme mit einer Erbengemeinschaft, einem Mietnomaden oder einer Messie-Wohnung handelt, wir können Ihnen helfen. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.
Unsere FAQ rund um das Thema Immobilienbewertung
Was sind Marktwert und Verkehrswert und wie unterscheiden sich diese Begriffe von Angebotspreis und Verkaufspreis?
Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert kann man synonym verwenden, dies wird auch vom Gesetzgeber so ausgelegt. Damit wird der möglichst objektive Wert eines Objektes angegeben. Im Exposé findet sich dann der Angebotspreis, das ist der Wert, zu dem die Immobilie inseriert, also angeboten wird.
Der Angebotspreis kann sich durchaus vom Verkaufspreis unterscheiden. Sei es, weil zwei Käufer unbedingt die gleiche Immobilie kaufen wollen und höhere Gebote abgeben oder auch insbesondere bei zu hoch gewählten Angebotspreisen, die am Markt nicht zu erzielen sind. Der Verkaufspreis ist der zum Verkauf bzw. Kauf notariell beurkundete Preis.
Wie definiert sich der Begriff Immobilie?
Formal definiert sich eine Immobilie als unbewegliches Sachgut, unter diesem sperrigen Begriff fallen Bauwerke, Grundstücke aber auch grundstücksgleiche Rechte. Unter Immobilien, im rechtlichen und wirtschaftlichen Sprachgebrauch als "unbewegliches Sachgut" bezeichnet, fallen Grundstücke, sogenannte grundstücksgleiche Rechte (siehe unten) und Bauwerke.
Anders als bei beweglichen Sachen ist bei der Veräußerung von Immobilien immer ein Kaufvertrag notwendig, der vor einem Notar geschlossen und beurkundet wird. In Deutschland ist der private Verkauf von Immobilien, auch mit schriftlichem Vertrag, nicht möglich. Besitzer einer Immobilie wird man stets erst durch die Eintragung im Grundbuch. Selbst wenn der Kauf bereits per Notarvertrag besiegelt und man in seine neue Bleibe eingezogen ist, man erhält erstmal nur das Recht zur wirtschaftlichen Nutzung. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird das Eigentum umgetragen.
Gibt eine Verkehrswertermittlung nach gesetzlichen Vorgaben den wirklichen Verkaufswert meiner Immobilie wieder ?
Die Antwort ist hier ganz klar: Nein. Sie gibt einen möglichen Wert der Immobilie an, der einige marktbeeinflussende Faktoren außer Acht lässt und auch lassen muss. Es ist ein Versuch den Wert zu objektivieren. In der Praxis ist es allerdings so, dass schon der Wunsch einer Person z.B. in der Nähe der Eltern zu leben oder der zufällige Verkauf von drei weiteren Immobilien gleicher Art in einem begrenzten Gebiet, die Verkaufspreise erheblich beeinflussen kann. Auch die Präsentation durch einen guten Makler, der z.B. ein ansprechendes Exposé mit guten Fotos erstellt, beeinflussen den Verkaufspreis.
Auch kann der Markt so volatil sein, dass die Preise sich vom Zeitpunkt des Gutachtens bis zum Verkauf um ein paar Prozentpunkte verändert haben. Bei einem Objekt, das eine halbe Millionen kostet, sind das leicht 10.000 € oder auch mehr.
Besonders in einem angespannten Markt wie man ihn gegenwärtig in den deutschen Metropolregionen findet, sind viele kleine Mängel, die ein Gutachten bewerten muss für den wirklichen Verkaufspreis, nicht relevant. Käufer sind hier geneigt Kompromisse einzugehen. Das kann in einem starren Schema nur schwer erfasst werden und liegt dann stark im Ermessen des Gutachten-Erstellers.
Wie erklärt sich der Begriff grundstücksgleiches Recht?
Wenn man z.B. eine Wohnung erwirbt, gehört diese üblicherweise zu einer sogenannten WEG, einer WohnungsEigentumsGemeinschaft. Man erwirbt dabei das Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung, jedoch nur einen Miteigentumsanteil an der gesamten Anlage bzw. dem Grundstück. Es gehört einem damit nicht genau der Boden unter der Wohnung, sondern ein nicht näher definierter Anteil am Gesamtobjekt. Bei einem Kaufvertrag steht dann dort z.B., dass man einen Anteil von 200/10.000 Miteigentumsanteil an dem 2.150m² großem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der in den Aufteilungsplänen mit 5 bezeichneten Wohnung und dem mit 5 bezeichneten Keller als Sondereigentum.
Der Gesetzgeber stellt dieses Eigentum dem Besitz eines bestimmten Grundstückes gleich und hat dafür den Begriff grundstücksgleiches Recht geprägt.
Wir sind mehr als nur ein Immobilienmakler - lernen Sie uns kennen:
Kompetenz aus dem Baugewerbe
Wir wissen, wovon wir sprechen: Wir bieten Ihnen kompetente Beratung vom Fach, wenn es um Ihre Immobilie geht.
Optimaler Verkaufspreis für Ihre Immobilie
Wir nutzen unsere Kenntnis und Erfahrung im Immobilienmarkt, um den für Sie optimalen Verkaufspreis zu erzielen.
Rundum-Service für Immobilienbesitzer
Maklerservice, Immobilienbewertung, Entrümpelung bis hin zur Sanierung: Bei uns bekommen Sie alles aus einer Hand.