Immobilien & Scheidung
Alles über Zugewinngemeinschaft, Eigentumsübertragung und Nutzungsentschädigung
Was wird bei einer Scheidung aus der gemeinsamen Immobilie?
Im Falle einer Scheidung gibt es viele Fragen rund um das gemeinsame Vermögen. Wir erläutern Ihnen hier, was im Falle einer Trennung mit Ihrer Eigentumswohnung oder Haus passiert und worauf Sie achten sollten.
Achtung: Unsere Ratgeberbeiträge sind keine Rechtsberatung, sondern ein Informationsangebot! Dementsprechend können wir für die juristische Vollständigkeit, Aktualität und Akkuratheit der von uns bereitgestellten Inhalte keine Haftung übernehmen.
Die Zugewinngemeinschaft & der Zugewinnausgleich
In Deutschland ist für verheiratete Paare eine Regelung des gemeinsamen Vermögens über einen Ehevertrag eher die Ausnahme als die Regel. Wenn ein Ehevertrag oder eine Vereinbarung über Gütertrennung nicht existiert, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Der § 1373 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) lautet hierzu wie folgt: „Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt\".
Kommt es zur Scheidung, erfolgt deshalb in der Regel ein Zugewinnausgleich, da angenommen wird, dass beide Ehepartner während der Ehe dazu beitragen, Vermögen zu erwirtschaften und deshalb auch bei der Scheidung zu gleichen Teilen von diesem sogenannten Zugewinn profitieren sollen. Da dieser Ausgleich ein reiner Geldzahlungsanspruch ist, bedeutet dies, dass Vermögensgegenstände wie z.B. Immobilien, die sich nicht ohne weiteres real teilen lassen, finanziell aufgeteilt werden müssen. Die Ehepartner müssen sich also darüber verständigen, wie mit dem Haus oder der Eigentumswohnung umgegangen werden soll. Falls es hier zu keiner Einigung kommt, entscheidet im Ernstfall das Familiengericht, in der Regel eine kostspielige Angelegenheit.
Wie wird der Zugewinnausgleich gerechnet?
Die Rechnung beim Zugewinnausgleich ist im Grunde genommen ein Vermögensvergleich, wo die mögliche Differenz durch Zwei geteilt wird:
Das ermittelte Anfangsvermögen beider Ehepartner bei Eheeintritt wird vom Endvermögen beider Ehepartner abgezogen, der Differenzbetrag ist der Zugewinn.
Im Anfangsvermögen wird alles beziffert, was zum Tag der Eheschließung vom jeweiligen Partner eingebracht wurde. Oft ist eine genaue Berechnung nicht einfach, weil es keine genaue Aufstellung über das Vermögen gibt oder Unterlagen fehlen. Wenn selbst eine realistische Schätzung nicht möglich ist, wird es mit Null angesetzt. Bei Schulden zum Eheeintritt wird ein sogenanntes negatives Anfangsvermögen veranschlagt. Alle in der Ehe getilgten Schulden fallen somit in die Berechnung des Zugewinnausgleichs, im Klartext heißt das: das Bezahlen von Schulden wird als Gewinn betrachtet.
Als Stichtag für das Endvermögen gilt die Zustellung des Scheidungsantrages an die Gegenseite durch das Gericht. In die Berechnung muss zunächst alles eingestellt werden, was vorhanden ist. Beide Partner sind verpflichtet, zumindest die sog. wertbildenden Faktoren mitzuteilen. Dazu gehören beispielsweise Konto- und Depotstände, PKW, Grundstücke. Und natürlich auch eine gemeinsame während der Ehe erworbene, gebaute oder ausgebaute Immobilie. Hierbei wird der Verkehrswert des Objekts angesetzt.
Nicht mit in den Zugewinnausgleich zählen übrigens Gegenstände, die im Zuge der Hausratsteilung gesondert betrachtet werden wie z.B. Möbel, Elektrogeräte, Geschirr und auch Haustiere.
Die einzelnen Schritte in der Durchführung des Zugewinnausgleichs
- 1. Schritt: Beantragung beim Familiengericht. Der Zugewinnausgleich wird vom Familiengericht nur dann durchgeführt, wenn er von einem der Beteiligten beantragt wurde.
- 2. Schritt: Der/die zuständige Familienrichter*in ermittelt als erstes das Anfangsvermögen der beiden Partner. Darunter fallen alle Vermögenswerte, die jeder am Tag der Eheschließung besaß.
- 3. Schritt: Als nächstes errechnet der/die Richter*in das Endvermögen jedes Partners und zwar zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags. Hierunter fallen unter anderem auch gemeinsam erworbene oder gebaute Immobilien.
- 4. Schritt: Nach der abgeschlossenen Ermittlung von Anfangs- und Endvermögen beider Partner wird daraus der Zugewinn errechnet. Beide Zugewinne werden verglichen, wodurch sich die Ausgleichsforderung ergibt.
Laufende Immobilien-Kredite bei Scheidung
Wenn es zur Scheidung kommt, ist der Darlehenskredit für eine gemeinsame Immobilie sehr oft noch gar nicht abbezahlt. Unabhängig von der Frage, was mit der Immobilie passieren soll, ob sie verkauft, vermietet oder an die Kinder übertragen wird, stellt sich als allererstes die Frage, wer für die Bedienung der gemeinsamen Schulden verantwortlich ist, denn diese müssen weiter getilgt werden.
Für den Immobilienkredit haftet grundsätzlich derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterzeichnet hat. Ob diese Person sich nun scheiden lässt, weiterhin im Haus wohnt oder dieses doch vermietet, ist für die Bank unerheblich.
Bei einer gemeinsamen Immobilie sind oft beide Ehepartner die Kreditnehmer und haften somit auch beide für die Kreditschuld. Bei einer Scheidung müssen in diesem Fall beide Partner die Raten zu gleichen Teilen begleichen. Sollten sich die Eheleute darauf einigen, dass einer der beiden die Tilgung übernimmt, ist der andere ihm gegenüber ausgleichspflichtig.
Schwierig wird diese Tatsache bei der sehr häufigen Paar-Konstellation von Alleinverdiener und Ehefrau, die bisher die Haushaltsführung und Kindererziehung übernommen hatte. Laut einem BGH-Urteil (BGH v. 06.10.2010 - Az.: XII ZR 10/09) reicht es nicht aus, dass die Ehefrau und Mutter durch die Scheidung finanziell überfordert sein wird, um sie aus der Mithaftung für den Kredit zu entlassen. Die Eheleute müssen sich also bzgl. der Ausgleichspflicht auf eine andere Regelung einigen.
Unter gewissen Umständen kann die Mithaftung der Ehefrau allerdings als sittenwidrig angesehen werden, wenn beispielsweise vorhersehbar war, dass sie finanziell überfordert sein wird, sie aber den Kreditvertrag auf Verlangen der Bank hin mitunterschreiben sollte, um die Schuld bestmöglich abzusichern.
Einigen sich die Ehepartner darauf, dass einer von beiden aus dem Kreditvertrag herausgelöst wird, muss dies vorher mit der Bank abgeklärt werden. Eine alleinige Einigung beider Partner über eine sogenannte Freistellungsvereinbarung, wo einer von beiden das Wohneigentum und damit auch die Kreditrückzahlung übernimmt und den bisherigen Partner von dieser freistellt, reicht für den Kreditgeber nicht aus. Wird am Kreditvertrag durch die Bank nichts geändert, würden beide unverändert haften.
Grundsätzlich ist es sehr zu empfehlen, dass sich die Ehepartner bei einer Trennung mit gemeinsamer Immobilie und laufender Finanzierung die Beratung durch eine/n auf Familienrecht spezialisierte/n Anwältin/Anwalt suchen, um Fehler zu vermeiden, die zu hohen finanziellen Nachteilen führen können.
Möglichkeiten für das Eigenheim bei Scheidung
Bei einer Scheidungs-Immobilie, die beiden Ehepartnern gleichermaßen oder auch anteilig gehört, gibt es viele Fragen, die geklärt werden müssen.
Denn grundsätzlich gilt: Mit einer Scheidung wird nicht automatisch die Miteigentümerschaft einer Partei beendet. Auch geschiedene Eheleute bleiben weiterhin gemeinsam verantwortlich und haftbar für das Wohneigentum und die Finanzierung.
Da dies selten eine gangbare Lösung für frisch geschiedene Ehepartner darstellt, müssen sie sich auf eine Lösung einigen. Nicht selten entzünden sich daran viele Streitereien oder gar ein regelrechter Rosenkrieg.
1. Verkauf der gemeinsamen Immobilie
Der Immobilienmarkt ist gut gefüllt mit sogenannten Scheidungs-Immobilien: Der Hausverkauf oder Verkauf der Eigentumswohnung ist eine oft gewählte Variante bei der Trennung, wo beide Parteien einen klaren Schlussstrich unter die gemeinsame Zeit setzen wollen.
Vor allem in den Fällen, wo es keine Kinder oder potentiellen Erben gibt und gleichzeitig der Verkaufserlös für beide Partner einen Start in ein eine neue Zukunft ermöglicht, scheint ein Verkauf oft die beste Wahl.
Allerdings müssen auch hier alle finanziellen Konsequenzen bedacht werden. Dinge, die Sie hierbei beachten sollten, finden Sie rechts.
2. Eigentumsübertragung und Auszahlung des anderen Ehepartners
Wenn die Ehepartner sich einigen können, dass einer von beiden die Immobilie übernimmt, kann dies über eine Eigentumsübertragung passieren, im Zuge welcher der Partner ausbezahlt wird, der seinen Eigentumsanteil abgibt.
Grundsätzlich muss auch hier bei laufendem Immobilienkredit unbedingt die Bank einbezogen werden, um den ausziehenden Partner aus der Mithaftung im Kredit zu entlassen, denn dazu ist sie nicht verpflichtet. Die schriftliche Zustimmung des Kreditgebers darüber muss aber für die notarielle Beurkundung vorliegen.
Für die Eigentumsübertragung müssen alle finanziellen Details geklärt sein. Zunächst müssen sich beide Ehepartner über die Auszahlungssumme einigen, hierfür ist es oft von Vorteil, ein Wertgutachten vorliegen zu haben. Ist die Höhe der Auszahlung klar, müssen sie sich dann über die Zahlungsmodalitäten und v.a. die Fälligkeit der Zahlungen verständigen. Desweiteren sollten der Unterhalt und der Zugewinnausgleich geklärt sein, da die Details und die Auszahlungssumme einer Eigentumsübertragung auch dort eingerechnet werden.
Beispiel: Ehepartner 1 übernimmt den Eigentumsanteil und zahlt Ehepartner 2 die vereinbarte Summe hierfür aus. Ehepartner 2 hat damit sein Endvermögen erhöht um die Auszahlungssumme, während Ehepartner 1 sein Endvermögen um diese Summe reduziert hat. Gleichzeitig besitzt Ehepartner 1 nun aber eine Immobilie und erhöht sein Einkommen, entweder durch Mietfreiheit bei Eigennutzung oder durch Mieteinnahmen bei Vermietung, was wiederum die Unterhaltspflicht erhöhen kann.
Alle Details der Eigentumsübertragung müssen in Anwesenheit beider Partner von einem Notar beurkundet werden. Im Nachgang beantragt dieser die Eigentumsänderung im Grundbuch eintragen zu lassen.
3. Übertragung auf gemeinsame Kinder
Getrennte Ehepartner können die gemeinsame Immobilie auch auf die gemeinsamen Kinder übertragen. Eine gern gewählte Option, wenn das bisherige gemeinsame Heim einen besonderen Wert für die Familie hat und es deshalb im Familienbesitz bleiben soll. Bei minderjährigen Kindern bedarf diese Übertragung zusätzlich der Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht.
An sich eine schöne Vorstellung, nur sollten Eltern bedenken, welche Belastung eine Immobilie für ein oder mehrere Kinder darstellen kann. "Eigentum verpflichtet" und so kann die Verpflichtung für das Elternhaus auch eine hohe finanzielle Belastung für die Kinder werden.
Neben der Grundsteuer fallen vor allem auch Unterhaltungskosten sowie Sanierungskosten an, die gerade bei älterer Bausubstanz steigen. Auch sämtliche Eigentümerpflichten, wie z.B. die Sicherungspflichten, werden dem Kind damit übertragen.
Übrigens: Es ist auch möglich, dass nur einer der Ehepartner seinen Anteil an die Kinder verschenkt, allerdings braucht es hierfür trotzdem die Zustimmung des anderen Ehepartners. Grundsätzlich muss die Schenkung durch beide Elternteile erfolgen.
4. Realteilung
Variante Nummer 4 ist eine eher selten genutzte Möglichkeit: Die Realteilung bedeutet, dass die Immobilie - im Normalfall ein Haus - in zwei baulich voneinander abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt wird. Grundlegende Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie für diesen Zweck umgebaut werden kann, bei Eigentumswohnungen wird dies meist gar nicht möglich sein.
Ein Haus in zwei Wohneinheiten zu teilen heißt auch, dass sich die beiden Ehepartner überhaupt die Nähe Tür an Tür vorstellen können. Wenn letzteres nicht der Fall ist, haben sie immerhin die Möglichkeit nach der Realteilung ihren Teil ohne Zustimmung des anderen weiterzuverkaufen oder zu vermieten.
5. Teilungsversteigerung
Kommt keine der vier vorgenannten Möglichkeiten in Betracht und die Ehepartner können sich nicht einigen, bleibt als letzte Wahl der Antrag beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung durchführen zu lassen. Von dieser Möglichkeit kann jeder Ehepartner Gebrauch machen, unabhängig von seinem Eigentumsanteil. Ein Vollstreckungsgericht wird daraufhin das Haus öffentlich versteigern, eine schlechte Option also, da der Verkaufserlös normalerweise unter dem auf dem freien Markt erzielten Verkaufserlös bleibt. Gleichzeitig ist ein solches Verfahren eine kostspielige Sache, da vom Verkaufserlös noch die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen werden müssen.
Nach der Versteigerung stellt das Gericht einen Teilungsplan auf, wo der Erlös unter den Eheleuten so aufgeteilt wird wie diese es bestimmen. Wird auch hierbei keine Einigung erzielt, wird der Betrag bei Gericht hinterlegt und die geschiedenen Eheleute müssen die Aufteilung gerichtlich festlegen lassen.
Gegen einen Antrag auf Teilungsversteigerung kann der andere Miteigentümer innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erheben. Dies ist beispielsweise ratsam, wenn sich durch eine Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder negativ verändern. Befindet das Gericht die geltend gemachten Einwände vom Gericht für zulässig, kann das Verfahren für sechs Monate ausgesetzt werden.
Alles in allem also eine denkbar schlechte Lösung, stellt sie sowohl das wirtschaftliche Ergebnis als auch das Nervenkostüm aller Beteiligten in Mitleidenschaft.
Fazit: Ehevertrag statt Rosenkriege
Wie man sieht, kann eine Scheidung mit Immobilie zu einer teuren und nervenaufreibenden Angelegenheit werden. Nicht nur die Ehepartner, vor allem auch die Kinder leiden unter den Diskussionen oder gar Streit um das bisherige gemeinsame Zuhause.
Möchte man sich das ersparen, hilft gerade bei höheren Vermögenswerten wie Immobilien eine Vorsorge über einen Ehevertrag. Auch wenn es unromantisch klingt, so ist es durchaus sinnvoll sich schon bei einer Eheschließung auch mit den Möglichkeiten einer vertraglichen Vermögensvereinbarung zu befassen. Ein Ehevertrag kann vor der Ehe geschlossen werden und alle Modalitäten regeln, was im Trennungsfall mit dem Vermögen passiert oder wie Unterhalt geregelt wird. Und für Immobilien heißt das z.B., dass sie dann vom Zugewinnausgleich herausgestrichen werden können. Auch nach der Eheschließung ist so eine Regelung übrigens noch möglich durch eine sogenannte Scheidungsfolgenvereinbarung.
Gibt es keine Regelungen über einen Ehevertrag, liegt es ganz individuell an den Ehepartnern, auf welche Möglichkeit sie sich bezüglich der Immobilie bei einer Scheidung einigen. Pauschal kann man vielleicht sagen, dass der Trennungsschmerz wohl am schnellsten über einen gemeinsamen Verkauf gelindert werden kann, da hiermit die Trennung auch vom einstigen gemeinsamen Heim mit vielen Erinnerungen vollzogen wird. Gleichzeitig ebnet ein hoffentlich positiver Verkaufserlös oftmals den Weg in eine neue Freiheit und Zukunft.
Wie eingangs erwähnt, sollten Sie bei Fragen zum individuellen Vorgehen am besten einschlägige Beratungsstellen oder Rechtsanwälte konsultieren und sich zu allen finanziellen und rechtlichen Konsequenzen eingehend beraten lassen.
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